445000.ru - индекс Тольятти
24.11.2010 09:47 · Свое дело за границей: бизнес на маленьких отелях. Кто из россиян достигает успеха и достатка, а кто не знает, как избавиться от ненужной недвижимости

Сегодня россияне – полноправные жители многих зарубежных стран. Есть среди нас и такие, кто владеет «тамошней» недвижимостью и получил виды на жительство, другие пока еще подбирают подходящие варианты. Кроме жилья россиян интересует и покупка бизнеса. Чаще всего речь идет о мини-отелях или номерах в апарт-отелях.

Вот какую занимательную историю удалось узнать обозревателю www.metrinfo.ru. Идея покупки небольшого отеля у Сергея, состоятельного россиянина, возникла не случайно. Его родители переехали в Германию на постоянное место жительство и не захотели сидеть, сложа руки. Решили «прикупить» небольшой бизнес – мини-отель, благо у мамы уже был опыт работы в российской гостинице, и она имела представление о том, как нужно вести дела.

Обратившись в Москве в международное агентство недвижимости, Сергей получил несколько предложений, а остановился на семейном отеле в центральной части Берлина, где и проживали его родители. Маленький отель на 22 номера стоил сравнительно недорого – 1,1 млн. евро. Прошел год, и стало понятно, что бизнес удался. Вот главные причины успеха: во-первых, отель ориентирован на «бизнес-постояльцев» и удачно расположен вблизи железнодорожного вокзала. Во-вторых, поток гостей дополнительно усилился за счет командированных из России – Сергей рекламирует отель в своей стране.

Интересно, может ли с таким на первый взгляд несложным бизнесом справиться любой желающий?

Мини-отель или апартаменты
Как нам рассказал Вадим Оришак, директор компании Pleiada International, как правило, частные клиенты покупают небольшой отель с апартаментами для личного проживания, стоимостью до 3-4 млн евро, расположенный на популярных туристических курортах. Иногда приобретается несколько номеров, а то и целый этаж в апарт-отеле (гостинице, где номера – это апартаменты). В апарт-отелях номера обычно оснащены оборудованными кухнями, где постояльцы могут себе сами готовить, в этом случае ресторан необязателен.

Зачастую будущие «отельеры» не знают, что им выбрать – мини-отель или несколько номеров в апарт-отеле. В чем тут разница? Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock объяснил, что собственник мини-отеля владеет им полностью (если собственник является единоличным) или частично (пропорционально своей доле, если собственников несколько). Хозяин номера или нескольких номеров в апарт-отеле владеет не долей во всем объекте, а только конкретными номерами. И в некоторых из них, например, приобретенных по системе leaseback, он может проводить в своих номерах от двух до шести недель в год (обычно половину этого срока можно проживать в «высокий» сезон, а половину – в «низкий» сезон).

Выбирая объект для инвестирования, покупатель должен разобраться, – откуда получается доход. Прямой доход от гостиничного бизнеса возникает, если собственник сам управляет бизнесом, а косвенный – если владелец сдает свой объект в аренду управляющей компании. В первом случае он всю прибыль получит сам, во втором – вынужден будет делиться с внешними управленцами.

В апарт-отеле сдачей номеров в аренду (как и всем остальным) занимается профессиональная гостиничная управляющая компания. И, как правило, доход собственника гостиничного номера не является гарантированным, так как компании не стремятся его фиксировать в договоре. «Хотя есть апарт – отели и, к сожалению, их немного, где собственники получают гарантированный доход 3-8% (rental guarantee). Именно они пользуются наибольшим интересом со стороны частных инвесторов», – отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock).

Франция, Италия. Греция, Швейцария…
Отельный бизнес россияне приобретают в разных странах. «Среди наших клиентов популярностью пользуются Греция, где довольно большой выбор подобных объектов, а также Италия, Испания (в частности Майорка)», – говорит Владислав Оришак (Pleiada International).

С недавних пор россиян стала интересовать гостиничный бизнес и в азиатских странах. Как рассказал Евгений Скоморовский, управляющий директор компании «Century 21 Запад», в кризис в странах Юго-Восточной Азии прошла волна переселения людей, которые переезжали в дешевые и теплые страны из Европы, Америки, в том числе и Росси. Одни из них просто отдыхали, «пережидали» неприятные времена, другие – решили остаться в Таиланде или Малайзии надолго, и решили открыть небольшой бизнес: ресторанчики или маленькие гостиницы эконом-класса – гестхаусы. «Основной наплыв туристов из России приходится на Паттайю. Здесь же сконцентрирован и бизнес россиян, который, как правило, ориентируется на соотечественников», – отмечает эксперт.

По мнению Станислава Зингеля (Gordon Rock), поскольку покупка мини-отеля и покупка номеров в апарт-отеле – разные по целям, подходам и бюджетам задачи, рейтинги предпочтений россиян существенно различаются. Так, в рейтинге популярности с позиции приобретения россиянами мини-отелей первые три места разделили Германия, Чехия и Болгария. Дальше идут Австрия, Франция и Черногория. А в номинации «мини-отели» в тройку лидеров попали Англия, Франция и Австрия. Следом за ними идут Швейцария, США, Турция и Египет.

Покупателей стимулирует и то, что существенных ограничений на покупку мини-отелей они не встретят практически нигде в мире: все страны приветствуют инвестиции в коммерческую недвижимость и действующий бизнес.

Переделка в жилой дом
Как рассказала нам Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton, иногда мини-отели покупают для того, чтобы переделать в большой жилой дом. Ведь в некоторых странах жилье иностранцам продают неохотно. Например, – в Швейцарии. А вот отели «негражданам ЕС» купить куда проще.

Проводят подобные сделки и в Центральном Лондоне, где зачастую дешевле купить отель и переделать его в апартаменты или дом, чем приобрести сходное по характеристикам жилое здание.
А вот во Франции эту операцию провернуть сложно. «Один покупатель приобрел отель, чтобы сделать из него частный дом, но ему не удалось получить разрешение от властей, – рассказывает Екатерина Тейн – поэтому сейчас полгода здание функционирует как отель, а полгода в нем живет его владелец».

Покупка от $60 тысяч!
Покупка даже небольшого отеля – это серьезные, хотя и не заоблачные инвестиции. «Цена на гостиничную недвижимость в России в два раза выше», – говорит Игорь Индриксонс, руководитель департамента вкладов в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills.

Вот несколько интересных предложений, о которых нам рассказали эксперты.

По данным Gordon Rock, мини-отель на 20 номеров в Баден-Бадене, дающий 8% годового дохода, обойдется покупателю 600 тыс. евро, а отель на 50 номеров в центре Берлина – 2,2 млн евро.

«Во Франции мини-отели можно купить за 1,5 – 2 млн евро в районе Ниццы, а если говорить о пятизвездочных отелях, то их примерная стоимость рассчитываются из расчета один номер – 1 млн евро, поэтому сколько номеров, столько миллионов объект и стоит»», – объясняет Екатерина Тейн (Chesterton).

Вадим Оришак, рассказал, что компания Pleiada International предлагает российским покупателям мини-отель на Майорке в 200 м от моря. Он включает 34 комнаты, ресторан с террасой, открытую кухню, барбекю, бар, гараж, прачечную. На зеленой ухоженной территории площадью 4 200 кв. м есть бассейн, минигольф, детская площадка. Цена предложения – 3, 5 млн. евро.

Другой объект – апарт-отель в Греции на острове Крит на 15 полностью оборудованных и меблированных апартаментов площадью по 40 кв.м каждый. Во всех номерах предусмотрены остекленные балконы с видами на бухту Мирабелло, полностью оборудованные кухни с холодильником и плитой. Инфраструктура включает кафетерий, бассейн с баром, частную парковку, сад. В шаговой доступности – великолепные пляжи, магазины и рестораны. Все здание оснащено системой кондиционирования воздуха. Цена снижена с 1,499 млн. до 1, 29 млн евро.

Еще одно интересное предложение – небольшой отель в Турции, в Бодруме с видами на море на территории 800 кв.м. Он рассчитан на 10 стандартных номеров и два сьюта (улучшенные номера). Одновременно отель может принять 34 постояльцев. В гостинице есть по два ресторана и бара, бассейн. Интерьер выдержан в белых тонах, имеются солнечные батареи, камин, сигнализация. Цена предложения – 1 млн. евро.

По данным Евгения Скоморовского («Centyru 21 Запад»), минимальный порог для приобретения гестхауса в Тайланде, в частности, в Паттайе – $60-80 тыс. За эти деньги можно рассчитывать на внекатегорийный отельчик на 8-10 комнат. Ночь в гестхаусе такого класса обойдется туристу в $3-5. Бизнесом это назвать трудно, владельцу приходится самостоятельно руководить отелем, а доход, по сравнению с европейским или московским – мизерный. «Однако в Паттайе и других курортах Юго-осточной Азии число россиян, пытающих запустить здесь бизнес, с каждым днем растет», отмечает эксперт.

Стоимость апартаментов, приобретаемых в апарт-отелях зависит от класса объекта, близости к морю, количества приобретаемых единиц, их площадей и др. Например, в апарт-отеле Diamant Residence, что располагается на Солнечном берегу в Болгарии предлагаются номера общей площадью от 36 до 110 кв.м по цене от 39 до 99 тыс. евро. Апарт-отель расположен в 100 м от морского берега и совсем близко от исторического города Несебера. Комплекс предлагает разнообразные возможности для спорта и развлечений, включая финтес-центр и бассейн.

Прибыльные отели не падают в цене
В кризис интерес к покупке гостиничной недвижимости во всем мире сократился. Но, как рассказал Станислав Зингель (Gordon Rock), даже в сложное время стоимость мини-отелей, которые успешны и прибыльны, не уменьшилась. Ведь логика хозяев успешных отелей проста – «они владеют прибыльным бизнесом, и у них нет цели – избавиться от них «любой ценой», а только в случае, если «предложат хорошую цену».

Екатерина Тейн (Chesterton), считает, что единственное изменение, которое затронуло рынок продажи мини-отелей – это то, что после кризиса клиент с деньгами и желанием приобрести такой объект, может торговаться и получить неплохой дисконт. По наблюдениям Вадима Оришака (Pleiada International), если отель только построен и еще не имеет постоянной клиентуры, или не функционирует, или владельцы хотят его сбыть с рук по личным причинам (например, – развелись), скидка может достигать 10-20%.

Судьба неудачника: стоит ли покупать лопнувший бизнес?
Другая ситуация – с отелями, которые в период кризиса понесли убытки. Такие отели в период кризиса могли продаваться с существенным дисконтом – до 50% от докризисной стоимости. «Но покупатель убыточного отеля должен четко представлять, как в короткие сроки восстановить его прибыльность. И, если такого понимания нет, то покупка смысла не имеет», – советует Станислав Зингель (Gordon Rock).

Похожую точку зрения высказал и Игорь Индриксонс (IntermarkSavills). К нему неоднократно обращались российские клиенты, которые приобрели мини-отели в зарубежных странах, но так и не смогли наладить в них работу. Многие покупатели приобретали гостиничный бизнес, ничего не зная о том, как он функционирует. Поэтому и цифра обанкротившихся отелей, приведенная экспертом очень велика – 80%! Собственники не учитывают, что отель оценивается по доходности, в котором 60% приносит аренда, а 40% побочные услуги, которые тоже нужно развивать. А чтобы отель стал доходным, им должна заниматься профессиональная управляющая компания. «Найти такую, если в отеле меньше 150 номеров – нереально», – отмечает эксперт.

Вот и хотят несостоявшиеся отельеры продать свою собственность, чтобы получить хоть каки-то деньги. Но разорившиеся отели не представляют интереса на рынке даже при условии, что продаются очень дешево.